Como fazer um inventário de imóvel: saiba como funciona

Inventário de imóvel

O processo de inventário de imóvel é necessário para que determinado imóvel se torne oficialmente um “bem” pertencente a seu herdeiro ou seus herdeiros depois do falecimento do proprietário original.

Esse tipo de procedimento pode ser feito na justiça ou fora dela, mas quem decide isso não é quem herdará a propriedade. Alguns fatores precisam ser ponderados.

Inventários extrajudiciais vs. judiciais

Para saber como funciona o inventário de imóvel, antes é preciso definir se esse processo acontecerá dentro ou fora da justiça. Os inventários extrajudiciais são realizados em cartório via escritura pública e com todos os envolvidos estando de acordo sobre a divisão do bem.

Eles só podem acontecer quando o proprietário original do imóvel não deixa nenhum tipo de testemunho.

Já os judiciais acontecem através de processos instaurados na justiça. Eles ocorrem nos casos em que há discordância dos herdeiros sobre a partilha, em casos que envolvem menores ou incapazes ou quando o proprietário deixa algum testamento.

No caso de inventários judiciais serão necessárias duas ações:

Reconhecimento do Testamento; e
Processo de Inventário.

O papel do testamento em inventários

Proprietários falecidos que deixam um testamento para seus familiares indicam, através desse documento e de maneira legal, quem desejam que assuma o imóvel.

Sem testamentos, além de o inventário acontecer extrajudicialmente, a divisão se dá de forma igualitária entre todos os herdeiros da propriedade, caso haja mais de um.

Independentemente de haver testamento ou não e dos critérios aplicados na divisão do imóvel entre herdeiros, quando há mais de um herdeiro, é sempre fundamental a participação de um advogado especializado no assunto.

Atuação de advogados especializados

Profissionais como esses ajudam na reunião de documentos para inventário do imóvel e se responsabilizam por cuidar de detalhes importantes para que o processo aconteça de forma justa e adequada.

Parte do trabalho de advogados no que diz respeito a esse procedimento consiste em:

administrar com precisão os processos que envolvem burocracias e conhecimento técnico;
garantir segurança e tranquilidade a todos os envolvidos no processo;
acompanhar vistorias do imóvel, bem como registros e laudos relacionados às estruturas e instalações; e
participar da elaboração de contratos entre os envolvidos no inventário e na divisão da herança, caso seja do interesse dessas pessoas.

Fique sabendo: somente podem ser inventariados imóveis que estejam em situação regular. Bens irregulares precisam antes ser regularizados para depois serem incluídos no documento. Inclusive, contribuir com esses “ajustes” também é trabalho do advogado ou do escritório de advocacia.

Documentos frequentemente exigidos para inventário de imóvel

Devem ser localizados ou regularizados, para um inventário acontecer de forma bem-sucedida, documentos como:

matrícula e escritura do imóvel ou dos imóveis;
contratos de financiamento;
documentos do falecido proprietário;
atestado de óbito; e
documentos pessoais de cada herdeiro.

Como fazer um inventário de imóvel?

Depois de escolher os advogados, descobrir sobre a existência ou não de um testamento, definir se o inventário acontecerá extrajudicialmente ou judicialmente e de escolher um cartório para “abrigar” todo o processo, o herdeiro ou herdeiros de um imóvel precisarão:

Apurar o patrimônio e executar uma avaliação de imóvel para inventário (isso envolve um levantamento de todos os bens existentes na propriedade, bem como a emissão de um laudo por arquiteto ou engenheiro com detalhes sobre a estrutura do imóvel).
Contratar um especialista imobiliário para avaliar o valor da propriedade.
Escolher o inventariante - responsável pela gestão do patrimônio - de acordo com o que é determinado pelo artigo 618 do Código de Processo Civil.
Levantar e negociar todas as dívidas relacionadas ao imóvel.
Decidir sobre como acontecerá a divisão de bens e registrar o nome do(s) herdeiro(s) em cartório.
Pagar taxas e impostos.
Aguardar pela Procuradoria da Fazenda que dará o aval para prosseguimento do processo.
Emitir Escritura Pública ou Formal de Partilha e finalizar o inventário.

Quanto ao item número seis, não estamos falando apenas do que é cobrado em cartórios pelos registros e documentos, mas também nos referimos ao Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITMCD), que nada mais é do que o valor devido por cada herdeiro para que ele possa garantir sua parte da herança.

Pode haver cobrança, ainda, do chamado Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Falaremos sobre como calcular o inventário de imóvel logo adiante.
Depois de tudo isso, o imóvel deve ser registrado em nome do(s) herdeiro(s).

Uma observação importante: cuidado para não esquecer da chamada “declaração final de espólio”, importante para o Imposto de Renda de quem herda um patrimônio.

Registro de imóvel após inventário

Depois de emitida a escritura, os herdeiros devem levar todos os documentos reunidos durante o inventário ao cartório de Registro Geral de Imóveis. Lá, será atualizada a matrícula do patrimônio.

O tempo aproximado para atualização e emissão de novo registro é de mais ou menos um mês.

Quando os herdeiros têm o registro do novo bem em seu nome, considera-se que são oficialmente donos do patrimônio e podem fazer o que bem entenderem com ele. Mas, atenção: realizar o registro também requer dinheiro.

O valor costuma girar em torno dos R$ 5 mil em qualquer estado.

Venda de patrimônios herdados

Herdeiros de imóveis que decidam vender o patrimônio depois de regularizar tudo o que diz respeito ao inventário podem fazer isso, desde que o procedimento esteja de acordo com as normas válidas ao redor do País.

Atenção para a isenção de ganho de capital.

Declaração de herança no Imposto de Renda

É fundamental declarar herança no Imposto de Renda. Patrimônios herdados devem ser declarados pelos herdeiros no Imposto de Renda referente ao ano em que o inventário foi finalizado.

Ou seja: apesar de a herança não ser tributável, existe a necessidade,para quem herda um novo bem, de declará-lo, a fim de evitar qualquer tipo de problema com o Fisco.

Quanto custa um inventário de imóvel?

Além dos valores pagos aos cartórios para registros e emissões de documentos e dos honorários dos advogados, os impostos mencionados anteriormente também influenciam no valor de um inventário de imóvel.

O Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) tem alíquota máxima estipulada em 8%, mas pode variar de acordo com o estado no qual o imóvel está situado. Ele é calculado em cima do valor total da propriedade.

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis incide quando um dos herdeiros fica com a maior parte do bem. Nesse caso, a pessoa que herda a parcela maior do imóvel vai precisar pagar alíquota de ITCMD + a alíquota de ITBI.

Esse último também varia de estado para estado e é calculado com base no valor total da propriedade.

Os envolvidos em um inventário que não têm condições de arcar com os valores do processo podem acionar a justiça e solicitar um alvará que permita vender parte do bem. O valor da venda será investido no inventário.

Inventários têm prazo para começar? E para acabar?

Os herdeiros devem dar início a um inventário de imóvel no máximo após 60 dias contados a partir da morte do proprietário original. Processos abertos depois desse prazo terão cobrança de multa, juros e correção monetária. A multa é cobrada sobre o valor dos impostos.

Inventários extrajudiciais, que acontecem em cartório, costumam ser finalizados em um prazo que varia de 20 a 90 dias. Não é possível fazer uma estimativa precisa do tempo que pode levar um inventário judicial.

Fazer inventário de imóvel é importante também para a propriedade em si: para preservá-la e mantê-la protegida.

Imóveis “sem dono” têm mais chances de serem desapropriados, invadidos, ocupados de forma indevida, tomados pela prefeitura, locados sem que haja o pagamento em dia do valor do aluguel, mal administrados pela imobiliária responsável por manejá-los, entre outras coisas.

O inventário também ajuda a não haver problemas em situações envolvendo seguro do imóvel, como casos de sinistro, alvarás, apólices e pagamentos de indenizações.